保障性租賃住房建設(shè)管理政策問(wèn)答

編印說(shuō)明

根據(jù)國(guó)家、省、州關(guān)于發(fā)展保障性租賃住房的政策文件精神，我們結(jié)合實(shí)際編印了保障性租賃住房建設(shè)管理政策問(wèn)答，旨在為各縣市、各相關(guān)部門(mén)做好保障性租賃住房建設(shè)、籌集、管理等工作提供輔助參考。

楚雄州城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室

2022年9月26日

一、什么是保障性租賃住房？

保障性租賃住房不同于公共租賃住房，是住房保障體系中全新的內(nèi)容，以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金，主要是解決公租房保障之外的符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問(wèn)題。

二、發(fā)展保障性租賃住房的政策依據(jù)有哪些？

2021年6月國(guó)家出臺(tái)了《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2021〕22號(hào)）；2022年3月云南省出臺(tái)了《云南省人民政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實(shí)施意見(jiàn)》（云政辦發(fā)〔2022〕11號(hào)）；2022年6月楚雄州出臺(tái)了《楚雄州人民政府辦公室關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房實(shí)施方案的通知》（楚政辦通發(fā)〔2022〕29號(hào)）。

三、保障性租賃住房建設(shè)主體有哪些？

保障性租賃住房建設(shè)主要由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制作用，積極引導(dǎo)和鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)、事業(yè)單位等多方主體參與，建設(shè)運(yùn)營(yíng)堅(jiān)持“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有、誰(shuí)受益”，政府加強(qiáng)全過(guò)程監(jiān)管。

四、如何確定和申報(bào)保障性租賃住房年度建設(shè)計(jì)劃？

由縣市人民政府在摸清楚本地區(qū)新市民、青年人的住房需求和存量土地、房屋資源情況的基礎(chǔ)上，結(jié)合現(xiàn)有租賃住房供求現(xiàn)狀，按照“實(shí)事求是、因地制宜、供需匹配”的原則，因城施策，采取新建、改建、改造、租賃補(bǔ)貼和將閑置公房用作保障性租賃住房等多種方式增加供給，科學(xué)確定保障性租賃住房建設(shè)目標(biāo)和政策措施，制定年度建設(shè)計(jì)劃，并自下而上按程序進(jìn)行申報(bào)，不攤派任務(wù)，不搞“一刀切”。

五、保障性租賃住房的保障對(duì)象范圍是什么？

保障性租賃住房保障對(duì)象為在本地區(qū)工作生活的新市民、青年人等群體，原則上不設(shè)收入門(mén)檻，具體準(zhǔn)入和退出等保障條件由縣市人民政府結(jié)合實(shí)際按照“保基本、可負(fù)擔(dān)、可持續(xù)”的原則確定。

六、保障性租賃住房的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)是什么？

保障性租賃住房以建筑面積不超過(guò)70平方米的小戶型為主，其中70平方米以內(nèi)戶型建筑面積占比不低于70%，完成綠色環(huán)保的基本裝修，具備基本入住條件。新建保障性租賃住房小戶型占比和最大建筑面積由縣市人民政府根據(jù)實(shí)際確定，要合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，做到職住平衡，商業(yè)服務(wù)設(shè)施建筑面積占比不高于建筑總面積的30%。

七、保障性租賃住房的租金標(biāo)準(zhǔn)是什么？

保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，不高于同地段同品質(zhì)市場(chǎng)租賃住房租金的90%，面向本園區(qū)、本單位、本系統(tǒng)職工定向供應(yīng)的保障性租賃住房租金可進(jìn)一步降低。

八、保障性租賃住房主要的支持政策有哪些？

建設(shè)保障性租賃住房的政策支持主要有六個(gè)方面：

（一）土地支持政策

利用閑置存量房屋改建保障性租賃住房的，用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。利用企事業(yè)單位依法取得使用權(quán)的土地建設(shè)保障性租賃住房，不變更土地用途的，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式。在產(chǎn)業(yè)園區(qū)配建保障性租賃住房的，產(chǎn)業(yè)功能區(qū)中工業(yè)項(xiàng)目配套建設(shè)行政辦公及生活服務(wù)設(shè)施的用地面積占項(xiàng)目總用地面積的比例上限可由7%提高到15%，建筑面積占比上限可提高到30%，提高部分全部用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。新供應(yīng)租賃住房用地優(yōu)先安排、應(yīng)保盡保，可采取出讓、劃撥、租賃等方式供應(yīng)，以出讓或者租賃方式供應(yīng)的，可將租賃價(jià)格及調(diào)整方式作為前置條件，允許土地價(jià)款分期收取。

（二）審批流程支持政策

簡(jiǎn)化審批流程，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房的，可由縣市城鎮(zhèn)保障性住房領(lǐng)導(dǎo)小組組織開(kāi)展聯(lián)合審查并出具保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，即可辦理立項(xiàng)、用地、規(guī)劃、施工、消防等手續(xù)，審批時(shí)限不超過(guò)40個(gè)工作日。

（三）資金支持政策

中央對(duì)符合規(guī)定的保障性租賃住房建設(shè)任務(wù)給予一定的補(bǔ)助，積極爭(zhēng)取中央現(xiàn)有經(jīng)費(fèi)渠道的補(bǔ)助資金支持和保障性租賃住房專項(xiàng)債券支持。

（四）稅費(fèi)支持政策

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策。

（五）水電氣支持政策

非居住土地和非居住房屋新建和改建的保障性租賃住房執(zhí)行民用水電氣價(jià)格。

（六）金融支持政策

支持銀行業(yè)機(jī)構(gòu)以市場(chǎng)化方式向保障性租賃住房自持主體提供長(zhǎng)期貸款，在實(shí)施房地產(chǎn)信貸管理時(shí)予以差別化對(duì)待。

九、保障性租賃住房建設(shè)（籌集）模式有哪些？

保障性租賃住房由政府給予土地、財(cái)稅、金融等政策支持，鼓勵(lì)和支持各類市場(chǎng)主體按照“誰(shuí)投資、誰(shuí)所有”的方式參與， 建設(shè)方式分為新建和改建改造類。

（一）新建類項(xiàng)目

新建類項(xiàng)目須先取得保租房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，憑認(rèn)定書(shū)辦理建設(shè)審批相關(guān)手續(xù)，享受水電氣、稅費(fèi)優(yōu)惠和金融支持。

1.新供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地新建。供應(yīng)方式為出讓、劃撥和租賃，土地價(jià)款可分期收取。新建普通商品房項(xiàng)目可配建3%以內(nèi)的保租房。

2.企事業(yè)單位自有土地新建。土地性質(zhì)不是住宅用地的，經(jīng)同意可不變更土地用途，不補(bǔ)繳土地價(jià)款，原屬于劃撥方式繼續(xù)保留劃撥方式。

3.產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地新建。配套行政辦公生活服務(wù)設(shè)施用地面積上限提高到15%，建筑面積上限提高到30%，提高部分全部用于建設(shè)宿舍型保租房。

（二）改建改造類項(xiàng)目

改建改造類項(xiàng)目須先進(jìn)行房屋安全鑒定，符合安全標(biāo)準(zhǔn)后取得保租房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，憑認(rèn)定書(shū)辦理建設(shè)審批相關(guān)手續(xù)，享受水電氣、稅費(fèi)優(yōu)惠和金融支持。

1.利用存量閑置居住房屋改造。不符合保租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的需要微改造，符合保租房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的可直接轉(zhuǎn)化。

2.利用存量閑置非居住房屋改建。包括商辦、廠房、倉(cāng)儲(chǔ)、旅館、科研教育等非居住房屋，用作保租房期間，不變更土地性質(zhì)，不補(bǔ)繳土地價(jià)款。三類工業(yè)用地和倉(cāng)儲(chǔ)物流用地不得用于保租房。

十、如何認(rèn)定保障性租賃住房項(xiàng)目？

凡列入保障性租賃住房計(jì)劃的項(xiàng)目和已建成申請(qǐng)納入保障性租賃住房規(guī)范管理的項(xiàng)目，均應(yīng)由建設(shè)單位向項(xiàng)目所在地政府授權(quán)的認(rèn)定部門(mén)申請(qǐng)項(xiàng)目認(rèn)定，由認(rèn)定部門(mén)組織相關(guān)部門(mén)聯(lián)合審查建設(shè)方案后出具項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，項(xiàng)目信息和認(rèn)定書(shū)同步錄入全國(guó)保租房APP。

除已建成直接轉(zhuǎn)化項(xiàng)目以外的新建、改建、改造項(xiàng)目須先取得項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后再履行相關(guān)建設(shè)審批程序。項(xiàng)目認(rèn)定流程和項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)模板按照云南省保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定指南（試行） 執(zhí)行，也可根據(jù)本地區(qū)實(shí)際適當(dāng)調(diào)整和完善認(rèn)定流程和認(rèn)定書(shū)格式，調(diào)整后的流程和認(rèn)定書(shū)格式須報(bào)州城鎮(zhèn)保障性住房建設(shè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室備案。

十一、保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定時(shí)效如何確定？

各縣市可以結(jié)合本地區(qū)實(shí)際明確保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定有效期限，其中改建類和轉(zhuǎn)化類項(xiàng)目最低運(yùn)營(yíng)行期限不少于8年。項(xiàng)目認(rèn)定期滿后可申請(qǐng)續(xù)辦認(rèn)定，未申請(qǐng)續(xù)辦認(rèn)定的將不再享受保障性租賃住房各項(xiàng)優(yōu)惠支持政策。辦理認(rèn)定書(shū)注銷手續(xù)的，取消已享受的有關(guān)優(yōu)惠支持政策并收回有關(guān)資金。

十二、新建保障性租賃住房開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)是什么？

開(kāi)工標(biāo)準(zhǔn)為：設(shè)計(jì)采用地基處理的，開(kāi)始地基處理施工；設(shè)計(jì)采用樁基礎(chǔ)的，開(kāi)始樁基礎(chǔ)施工。其中：建有地下結(jié)構(gòu)的開(kāi)始基坑開(kāi)挖施工，基坑開(kāi)挖前需要基坑支護(hù)的，開(kāi)始基坑支護(hù)施工；基坑開(kāi)挖前需要在地面進(jìn)行樁基礎(chǔ)施工或者地基處理施工的，開(kāi)始樁基礎(chǔ)施工或者地基處理施工。

十三、發(fā)展保障性租賃住房前期準(zhǔn)備工作有哪些？

每年末申報(bào)次年年度建設(shè)計(jì)劃任務(wù)，在申報(bào)前應(yīng)完成：摸底調(diào)查—確定建設(shè)方案（項(xiàng)目論證、土地等要素保障、資金籌措、建設(shè)方式等）—在當(dāng)年度規(guī)定時(shí)限前可開(kāi)工實(shí)施的按程序向上申報(bào)發(fā)展城市名單和年度計(jì)劃（計(jì)劃須由本級(jí)住建、發(fā)改、財(cái)政、自然資源、林草部門(mén)聯(lián)合報(bào)請(qǐng)屬地人民政府同意后申報(bào)）—經(jīng)省級(jí)五部門(mén)審查同意后下達(dá)年度計(jì)劃任務(wù)。